????2012梧州樓市年中回顧
????引言：
????時間的指針，擺到了7月，2012年上半年，就這樣過去了。這半年中，樓市最受關注的，莫過于房價的走勢。事實上，針對房價，上半年本周刊曾與梧州零距離網站聯合展開一個關于房價走勢的問卷調查。數據顯示，大部分購房者認為現在的房價偏高了，不過他們依然認為房價還會小幅上漲。這種對于房價的矛盾看法，或許正是當前購房者心態的寫照。因此，我們就以“房價困惑”為話題，展開本期梧州樓市上半年年中回顧報道。
????■本報記者 張淵騰
????梧州樓市發展至今，其每一個躍升的步伐，都與房價密切相關。房價，不但是衡量樓市發展水平的動態浮標，更是消費者購房置業的晴雨表。因此，每一個房價變動的消息，都牽動著百姓敏感的神經。不如，我們來聽聽一個購房者的故事，從他最近對房價走勢的糾結，看看這樣的困惑是否也曾在我們心里出現過。
?????困惑
????這半年房價有點看不明白
????在兩廣市場從事家電批發生意的盧玄寧，年過40的他，雖然手頭不算寬裕，但為了改善居住環境，還是決定再購一套房。從今年年初開始，他便著手物色樓盤，但兜兜轉轉幾個月過去了，看過的樓盤著實不少，有些戶型也很不錯，但最終還是沒有下訂。為何購房決心那么難下？盧玄寧直言，不是房不好，是價格有點難以接受。
????一直以來，對于梧州的房價漲勢，盧玄寧始終持肯定態度。他認為，梧州有區位的潛在優勢，居住環境舒適宜人，可開發的土地資源稀缺，周邊同等城市的房價均大幅上漲，梧州房價沒有理由原地踏步啊。不過遺憾的是，這位梧州房價的忠實擁護者，卻在多次探盤咨詢后，對目前的梧州房價水平產生了質疑。
????盧玄寧表示，今年國家的政策調控那么嚴厲，又是限貸又是限購的，三四月份很多一二線城市的房價都開始松動了。不過如此調控舉措，似乎對梧州房價沒有多大影響。今年上半年，梧州主要在售樓盤，銷售價格幾乎在4000元/平方米以上，每平方米5000元左右的樓盤非常普遍。更有甚者，一些沿江樓盤的部分戶型標價９000元/平方米以上，即使給予9折優惠，每平方米也在８000元左右。面對這樣的房價，用盧玄寧的話來說，叫“不問不知道，一問嚇一跳。”
????最讓盧玄寧耿耿于懷的是，今年5月初，他在新興二路某樓盤，看好了一套較為滿意的戶型，當時銷售人員的報價是約為4200元/平方米。但為了多比較幾次，當日沒有及時下訂。可一個星期后，當盧玄寧再次咨詢這套房后，銷售人員告知價格漲到了4350元/平方米。就一個星期每平方米漲了約150元這個事，他和銷售人員論理了一番，在售樓人員看似“論據”充足的反駁下，盧玄寧只好灰溜溜走人。
????經過幾個月的探盤，盧玄寧覺得，今年上半年，梧州房價還是漲的，但漲得有點讓人看不明白。他表示，在全國房價合理回調過程中，類似南寧這樣的城市，很多樓盤的房價都回調到每平方米6000多元，而梧州部分在售樓盤房價也接近這個水平，梧州樓市拿什么和南寧樓市比？顯然個別樓盤定價過高了，比如河西某靠山樓盤，去年銷售均價約為3200元/平方米，而今年上半年一舉提到了4200元，半年時間就提了1000元，你說這個依據在哪里？
????對于梧州個別樓盤房價的“跳高”現象，今年5月份出席在梧州舉辦的西江經濟財富論壇的著名財經評論家葉檀，在接受本報專訪時說到，近期三線城市房價的飛漲，是對前期房價較低的一個補充，但并不意味著這種瘋漲會長時間持續下去。對大部分三線城市而言，房價就是在一個區間內震蕩盤整，大漲大跌的可能性都不大。根據梧州這樣的城市定位，主流樓盤房價均價為4000多元，還是在比較合理的范圍內，但如果說主要樓盤都普遍賣到了8000元，這個可能就離譜了點。
?????調查
????即使是偏高了還可能再漲
????實際上，盧玄寧對房價的困惑，在廣大購房人群中，有一定的代表性。今年3月份，本周刊聯合梧州零距離網站展開一個關于梧州房價走勢的問卷調查。截至7月18日，共有269位網友參與投票。數據顯示，大部分購房者認為現在的房價偏高了，不過他們依然認為房價還會小幅上漲。
????在“你認為目前梧州的房價合理嗎” 這一問題中，有85.6%的網友認為“偏高”了，認為“合理”的占比10.4%，認為“偏低”的僅為3.3%。房價偏高的聲音以壓倒性的優勢，成為這一問題的主導聲音。
????而奇怪的是，盡管絕大部分網友認為房價偏高，但他們也同時認為房價還可能小幅上漲。在“今年梧州房價上漲還是下跌？”這一問題中，有36.8%的網友認為房價會“小幅上漲”，27.2%的網友認為會“小幅下跌”，僅有14.5的網友認為“不漲不跌”。
????盡管有36.8%的網友認為房價會“小幅上漲”，但對目前梧州房價定價的方式也表示大為不滿。在“你認為目前梧州的房價透明嗎”這一問題中，有82.1的網友認為“不透明”，認為“透明”的只占比6.7%，而說不清楚的占比11.1%。
????那網友究竟對什么樣的房價最滿意？在“你對梧州房價均價的心理價位是多少” 這一問題中，46.8的網友選擇“3000元以下”，31.2%的網友選擇“3001—3500元”，11.9%的網友選擇“3501—4000元”，而選擇“4001元以上” 的僅占約10%。從數據可明顯看出，均價越高，離購房者的心理價位越遠。
????但購房者的這些訴求，與當下的實際房價卻極不吻合。目前在售主要樓盤每平方米普遍在4000元以上，如果這些數據表明消費者的購房意愿，那么就說明目前的購房意愿并不算太強。在“你打算今年買房嗎”這一問題中，選“看看再說” 的占比55%，選“一定不買”的占比23%，而選“一定買”的僅占11.1%。可以看出，房價的因素，是左右消費者購房的重要因素之一。
????針對這種現象，梧州寶之杰項目咨詢有限公司總經理梁秀昌認為，購房者對房價的認知，普遍存在示弱心理。也就是說，基于一定的經濟背景，在面臨多項選擇時，消費者對事物的認知，往往會從偏于有利自己的方向預想。比如，幾年前，長洲區剛開發時，上3000元/平方米的房價，消費者都覺得偏高了，一時間難以接受。但發展到今天，該片區的房價每平方米已經上沖5000元。這時，就有人開始懷念3000元/平方米的時代了。
????析疑
????面對如此房價該如何買房
????房價已經空前高漲，究竟該不該現在買房？這對打算購房而又尚未拿定主意的盧玄寧而言，的確是很糾結的一件事。在回答這個問題之前，我們不妨來聽聽業內人士的看法。
????在麗港華府策劃部經理高智勇看來，要弄清楚該不該買房或買什么房這一問題，首先就涉及到如何看待房價這一問題。今年以來，梧州樓市無論是銷量還是價格，都保持較為平穩的水平。哪怕是部分樓盤價格出現一定程度的上漲，也不會是阻礙銷售的因素。不同的樓盤有不同的消費群體，對消費能力有限的客戶而言，3000元的均價或許都太高了；而對較為高端的客戶，每平方米8000元也不見得太高。因此判斷一個城市房價的高低，不能簡單地從均價下定論，而要從需求和供給兩方面進行分析才更客觀。高智勇認為，自去年政策調控以來，梧州樓市進入一個去投資、投機需求的過程。至今年年初，梧州的投資、投機性購房需求基本被消耗殆盡，剛性需求開始成為上半年樓市的主導。這便導致今年上半年樓市穩步上升的局面，房價也處于相對穩定的水平。對于一些地段好、品質高、配套全、性價比高的樓盤，因其產品買少見少，價格出現上漲，也不足為奇。
????而又是什么支撐了梧州房價穩步上漲？海駿達花園策劃部一位姓張的負責人認為，今年梧州的樓市穩步上漲基本沒有懸念。從成本角度而言，近幾年來，梧州的土地成本、開發成本、人力資源成本都大幅度提升，這些成本會通過價值鏈的傳導作用，最后間接轉移到消費者身上，也會帶動房價上漲。再者，梧州目前正處于工業化、城市化的快速發展時期，城市發展空間較大，而城區能用于住宅開發的土地越來越稀缺，這無疑會對房價的拉高產生積極作用。
????那么房價的上漲，將會以什么方式呈現？對此，中奧地產營銷策劃有限公司總經理李光環有自己的看法。他認為，隨著梧州樓盤開發結構性的顯現，房價的上漲將呈現一種非對稱的形式，高價和低價的分層將越來越明顯。未來一段時間，紅嶺片區周邊開發的加快，將會讓“3”字頭房價的樓盤得到大量補充。與此同時，而一些資源稀缺型的江景樓盤，將會在價格方面有較大幅度拉升，形成一個售價從“3”字頭綿延在“8”字頭或“9”字頭的價格區間。從中不難看出，我們所說的房價上漲，不是整個市場各個樓盤都上漲，而是因為個別樓盤房價的躍升式拉高所致。
????通過以上分析，對市場有更深的了解后，盧玄寧顯然沒有那么迷茫了。下一步，他打算從自身消費定位出發，先鎖定一部分樓盤，再逐一去淘選。他堅信，只要行情把握準確、選樓方法得當，買到稱心房子，還是有可能的。
????編后：
????最近半年來，經過一番嚴厲的調控后，各方力量在激烈博弈，樓市行情如風里云霧里花，不說類似于盧玄寧這樣的購房者看不明白，哪怕是專業營銷人員對此心里也沒底。不管如何，樓市調控，本意是打壓投機性購房行為，而對剛性需求是保護的。作為普通購房者，如果購房是為了自住，而且還急著要入住，面對還可能上漲的房價，果斷選擇適合自己的房型并及時下訂，未嘗不是個好辦法。 | 
